농가주택과 전원주택은 다릅니다. 전원주택은 다소 비용이 많이 들고, 농가주택 매매 또는 땅을 구입후 적당한 크기에 농막 (농가주택)을 짓거나 별도로 찾는 분들이 많습니다. 농가주택 건축 인허가 조건, 저렴한 매물찾는 방법, 무료 농가주택 설계 서비스등을 자세히 알아보겠습니다.
농가주택 요건
농가주택은 '농업인'의 요건을 갖추고, 자경 하는 자에게 집을 지어 각종 정부지원 및 세제혜택을 받을 수 있게 하는 정책입니다. 농업의 기본요건은 아래와 같습니다.
① 1000㎡이상의 농지를 경작 또는 재배하는 자
② 농지에 330㎡이상의 온실, 비닐하우스 등 경작 또는 재배하는 자
③ 소 2마리, 돼지·양10마리 닭, 오리, 거위 100마리 이상 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하는 자
④ 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
⑤ 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자
⑥ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자
농업인 요건을 갖추었으면 농업인 신청을 합니다. 농업인 신청은 (1) 농촌으로 주민등록을 이전하고, (2) 농지원부를 작성해야 합니다. (3) 농업경영체로 등록합니다.
농가주택 건축 자격조건
아래와 같은 조건을 갖추어야 합니다.
① 농가주택을 지을 수 있는 자는 세대주에 국한한다 (무주택자가 아니어도 가능
② 농가주택 부지는 660㎡ 이내로 지어야 한다 (농업진흥 구역에서도 가능 : 농업진흥구역에서는 아무것도 못지음)
③ 농가주택은 전체면적 150㎡ 이내로 건축이 가능함 (100㎡ 이하시 세제혜택이 주어집니다)
예를 들어, 농지가 2000㎡일 경우 660㎡으로만 농지전용이 가능합니다. 그러나, 이미 농가주택이 지어져 있거나 허가된 조건을 받은 상태에서 매물을 찾을 경우에는 농업인 조건만 갖추면 되므로 소요시간이나 비용측면에서 많이 절약할 수 있습니다.
농가주택에 대한 혜택
양도시 1세대 1주택 비과세 적용받습니다. 농가주택과 일반주택을 각각 1채씩 총 2채를 소유하고 있는 경우 보유기간 2년 이상 유지할 때 일반주택에 대한 1세대 1주택으로 인정됩니다.
양도소득세 감면
농지 소유자가 8년 이상, 재촌, 자경한 농지를 양도하게 되면 1년간 1억원 (총 5년간 3억원) 범위 내 양도소득세 감면혜택이 가능합니다.
농지보전부담금
농지 전용시에 농지보전부담금은 저액 면제되지만 농지전용 후 5년 이내 일반인게는 양도 및 용도를 변경할 수 없습니다.
취득세 및 재산세 절감 헤택
농가주택의 취득세 및 재산세를 절감해 줍니다. 전용 면적에 따라 차이가 있습니다. 30여평 기준으로 350~500만원 정도 절감 가능합니다.
위에서 말한 조건은 허가/신고등의 신축을 기준으로 설명드린겁니다. 매매나 양도등에는 해당되지 않습니다. 다만, 일부 세제혜택은 가능합니다. 참고하시기 바랍니다.
농가주택 저렴한 매물 찾는 방법
저렴하다는 기준이 결국 해당지역의 토지 및 건물에 대한 시세보다 낮은것을 의미하는 것과 본인이 구매할 수 있는 경제적 여력의 기준으로 해석이 되기 때문에, 어느 한 곳을 특정하기는 어렵습니다. 다만, 경험적으로 공인중개사가 제목이나 내용으로 저렴하거나 주변시세보다 낮다고 하는 것들의 매물을 찾고, 특징등을 파악하면 대략적인 예산과 기준을 잡는데 유용합니다.
(1) 포털사이트에 지역명 + 농가주택을 검색하시고, 10여개 정도의 매물을 확인하여 시세를 파악하세요예시) 이천+농가주택 매매 > 최근등록순, 가격순등으로 10여개 정도 매물을 확인 (단, 최근등록일자로 보세요)
(2) 위치를 특정하여 범위를 축소하시고, 리스트업 하세요 가격이 저렴하다면 불리한 특징등이 존재합니다. 미허가/미등기 이거나, 맹지쪽으로 연결되어 있거나 상태가 안좋거나 일부만 매각을 한다던가 등의 특징이 있습니다. 너무 저렴한 것은 제외하시고 시세에서 30% 저렴한 곳만 리스트하세요. 일일이 모든 정보를 보고, 본인의 의사결정을 헤갈리게 할 필요는 없습니다.
(3) 부동산을 통해 매물의 진위와 내용등을 브리핑받으세요. 최근에는 유튜브나 포털사이트의 부동산 중개업소에서 광고를 많이 합니다. 문자등을 통해서 대략적인 매물의 특징과 가격, 주변여건등을 대략 살피세요 (단, 단순히 일단오세요 및 설명이 단순하거나 불친절하면 하지 마세요. 추후 가격조정도 어렵고 주관적인 요소가 많이 들어가서 오히려 장기적인 관리차원에서 안좋습니다)
농가주택의 가격형성대
30~40평 내외로 하고, 어느정도 사용한 매물일 경우에는 경기도 남부지역에서는 2억 내외 / 실제거래 매물은 1억에서 1억 5천에도 활발히 거래가 됩니다. 물론, 노후도에 따라 1억 미만도 있으나, 경기도 남부지역은 서울까지와의 위치나 토지환경등을 보았을 때, 추후 투자가치등을 고려해야 하는 것도 있습니다. 참고하시기 바랍니다.
제주도에 대한 매물이 종종 보이고, 문의해 본 결과 저의 개인적 생각으로는 관리상이나 지역의 특성상 농가주택보다는 전세나 연세로 사시는 것을 추천합니다. 농가주택의 인근을 위성지도 등을 통해서 보면, 축사/돈사 등 가축등을 키우는 곳이 인근에 많은 편입니다. 일반인들은 실제 임장을 하기 까지 지도상으로 판별이 어렵습니다. 모두 다 그런것은 아니지만, 교통/본인의 관리/왕래등을 고려할 때, 제주도의 농가주택은 해당지역민끼리의 거래가 좋다고 생각합니다.
농가주택 설계 도면 제공
귀농귀촌 종합센터에서 제공하는 농촌주택표준 설계자료를 무료로 서비스하고 있으며, 실제 인허가용이나 열람용으로도 충분히 활용하고 매우 유용한 정보가 되고 있습니다.
주택면적을 선택하고, 주택유형도 목조, 철근, 철근콘크리트등 다양하게 옵션을 선택하여 활용할 수 있습니다.
농가주택 건축 비용 산출
위에 대한 농촌설계에 대한 비용을 산출하기 위해서는 건축·설계회사에 문의하시는 것이 가장 좋습니다. 일부 유료서비스이기 때문에 인근 부동산을 통해서 비용에 대한 자료를 받거나, 시공업체를 연결해서 문의하는 것이 좋습니다.
본인이 직접 비용을 대략적이라고 산정하고 싶으시다면, 아래의 항목을 기준으로 하나씩 금액을 산출하여 넣어보시기 바랍니다.
1. 토지구입 (부동산 수수료+법무사 수수료 포함) 2. 토지 취득세 3% + 부가세 0.4% + 농어촌 특별세 0.2% + 지방교육세 0.2% + 기타 공채 구입 + 재산세 분리과세 + 인지대 (단, 위에서 언급한 농업인 조건을 갖추면 세제혜택이 있으니 확인하시기 바랍니다. 취득+부가세 50%, 공채구입비 면제) 3. 한국토지정보공사 지적측량 비용
- 경계 측량, 분할 측량 (농가주택은 대부분 미허가 이거나 측량이 잘못된 경우 많습니다. 반드시 하셔야 합니다.)
4. 토목 설계비 5. 건축설계비 6. 농지보전 부담금 (해당 지역 개별공지시가의 30/100) 7. 인허가비 (건축신고 등록면허세 + 개발행위 등록 면허세 + 농지전용 등록면허세 + 지역개발채권 매입 + 개발행위 이행보증금) 8. 기반시설 인입 비용 (전기, 상하수도, 인터넷, 정화조 등) 9. 토목 공사비용 + 우수관로 공사비용 10. 건축공사비용 11. 변기,세면대, 샤워시설 등 인테리에 따른 구조와 가구비용 일체 12. 조경 공사 비용 13. 소유권 보존 등기 (취득세 + 지방교육세 + 농어천 특별세 + 증지대)